央廣網(wǎng)阜陽(yáng)7月2日消息（記者 張琳琳）清晨，當奎星社區菜園巷片區的居民走出家門(mén)時(shí)，眼前的樓道與街巷已經(jīng)清掃干凈，電動(dòng)車(chē)有序擺放，停車(chē)位整齊劃一，小巷旁的葡萄架上掛著(zhù)一串串果實(shí)，仿佛是夏日的饋贈。

這個(gè)曾經(jīng)垃圾雜物堆積、“牛皮癬”小廣告遍布樓道的老舊片區隨著(zhù)社區物業(yè)的進(jìn)駐，有了令人驚喜的變化。2020年，安徽省阜陽(yáng)市潁州區文峰街道聚焦無(wú)物業(yè)管理老舊小區綜合治理難點(diǎn)，在奎星社區試點(diǎn)成立集體經(jīng)濟企業(yè)韻霖物業(yè)公司，專(zhuān)門(mén)管理服務(wù)老舊小區。五年來(lái)，社區物業(yè)的服務(wù)得到了居民的認可。目前，文峰街道已注冊成立物業(yè)公司14家，老舊小區物業(yè)覆蓋率100%。

現在的菜園巷，干凈整潔（央廣網(wǎng)記者 張琳琳 攝）

"兩員一體"的化學(xué)反應

“剛幫黃老師把買(mǎi)的菜送到樓上，我準備再到處看看�！鄙衔�9點(diǎn)，在菜園巷片區碰到張敏時(shí)，她正在街巷內巡邏，一方面了解是否有居民需要幫助，另外也看看地上還有沒(méi)有漏掃的垃圾。

既是小區網(wǎng)格員，也是物業(yè)保潔員，52歲的張敏有兩個(gè)身份，“隨時(shí)了解居民需求，及時(shí)幫忙解決；打掃好片區的環(huán)境衛生，這是我每天都要做的兩件事�！睆埫粽f(shuō)，這兩個(gè)身份給她帶來(lái)了兩份收入，加一起有兩千元出頭，不用再到處兼職了，可以更加用心地服務(wù)居民。

據奎星社區黨委書(shū)記鞠艷介紹，小區網(wǎng)格員與社區物業(yè)保潔員的“兩員一體”，是社區物業(yè)創(chuàng )新模式成功的關(guān)鍵�！吧鐓^網(wǎng)格員工資是按照管理人口數量計算的，一人一月一元錢(qián)，每名網(wǎng)格員平均管理300人—500人，因此月工資為300元—500元。由于工資相對較低，以前大多數網(wǎng)格員為了生計，還要做一些兼職，這樣的情況下，就會(huì )不可避免地降低服務(wù)質(zhì)量�！�

2020年，社區物業(yè)公司成立時(shí)，為強化對物業(yè)公司的領(lǐng)導，同時(shí)節省開(kāi)支，奎星社區組織社區工作人員在社區物業(yè)任職，由社區“兩委”成員擔任片區黨支部書(shū)記兼物管會(huì )主任，同時(shí)吸納物管會(huì )、物業(yè)公司的黨員擔任片區黨支部委員，同時(shí)招募責任心強的網(wǎng)格員、轄區內的低收入人群參與保潔、保安等崗位工作，創(chuàng )造就業(yè)機會(huì )。網(wǎng)格員、保潔員“兩員一體”既能保證小區日常服務(wù)，又方便網(wǎng)格員與居民零距離交流。

“每天都‘泡’在片區里，小區清掃干凈了，與居民的心也貼得更近了�！睆埫粽f(shuō)，片區里住的老人比較多，能幫辦代辦的事項，老人們都會(huì )找到她�！八麄兌己苄湃挝�，有啥事都會(huì )跟我講，還有居民往我手里塞水果�！闭f(shuō)到這里，張敏臉上洋溢著(zhù)滿(mǎn)滿(mǎn)的成就感。

因地制宜的治理智慧

潁州區文峰街道地處阜陽(yáng)老城區，轄區內房屋大多是上世紀八九十年代自建的散居樓院。就拿奎星社區菜園巷片區來(lái)說(shuō)，整個(gè)片區里有13個(gè)家屬院，還有居民自建房。設施先天不足、居民也無(wú)交物業(yè)費意識，物業(yè)公司不愿進(jìn)駐。

據文峰街道辦事處黨工委書(shū)記曾亮介紹，2020年起，街道創(chuàng )新思路，指導社區探索實(shí)行由社區黨組織、片區黨支部、片區物管會(huì )、社區物業(yè)公司“四類(lèi)主體”共同參與的物業(yè)協(xié)同管理工作機制，把小區物業(yè)管理納入基層社會(huì )治理體系的重要組成部分。

為了讓居民放心，社區物業(yè)公司進(jìn)駐后實(shí)行“先服務(wù)后收費”，讓社區居民切實(shí)感受到物業(yè)服務(wù)帶來(lái)的便利后，再收取一定的服務(wù)費，保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常運轉。

“我們根據前期摸排的戶(hù)數、人數、房屋面積等數據，在測算保潔、保安、垃圾清運等費用后，以物業(yè)服務(wù)成本價(jià)收取物業(yè)費�！笨�星社區韻林物業(yè)公司負責人徐家昌介紹，這樣做是讓小區居民花最少的錢(qián)，獲得基本的衛生、秩序、安全的物業(yè)服務(wù)，充分體現成立集體經(jīng)濟社區物業(yè)公司的宗旨“不以盈利為目的”。

奎星社區的做法取得了一定成效后，文峰街道決定在全街道進(jìn)行推廣。目前，該街道已注冊成立物業(yè)公司14家。

金座花園小區內，網(wǎng)格員兼保潔員正在清掃垃圾（央廣網(wǎng)記者 張琳琳 攝）

位于奎星苑社區的金座花園小區目前也是由社區物業(yè)管理�？�星苑社區黨總支委員、金座花園小區網(wǎng)格長(cháng)李海濤介紹，該小區有6棟多層，一共168戶(hù)。2019年底，小區原物業(yè)因矛盾撤場(chǎng)，社區兜底管理。在管理過(guò)程中，奎星苑成立社區物業(yè)公司，測算成本后，以0.24元每平方米的價(jià)格進(jìn)駐金座花園小區，提供了保安、保潔、綠化保養等基礎服務(wù)。

位于潁州區鼓樓街道前進(jìn)社區的云亭小區2000年建成，有35棟樓，其中2棟有單位管理，剩余33棟2021年12月原物業(yè)公司撤場(chǎng)后，由社區接管。

“沒(méi)有新的物業(yè)公司愿意進(jìn)駐，社區與居民開(kāi)了很多次會(huì )，一棟樓一棟樓地座談�！鼻斑M(jìn)社區黨委書(shū)記朱杰說(shuō)，最終達成一致意見(jiàn)，由社區成立的集體經(jīng)濟企業(yè)勞務(wù)服務(wù)公司履行物業(yè)管理責任，每戶(hù)每年收取240元，提供基礎的保潔、電工、垃圾清運等服務(wù)，“我們空房不收費，第一年交費率不到50%，目前已經(jīng)達到了70%以上。收多少錢(qián)，花多少錢(qián)我們都定期在樓道里公示�！�

居民眼中的"幸福增量"

“一年300元物業(yè)費，有現在這樣的環(huán)境，我真的非常知足了�！蔽姆褰值揽�星社區菜園巷片區居民牛賀勤在這里住了20多年，眼前的每一個(gè)變化她都親眼見(jiàn)證，“小區里有了固定充電樁，道路平整干凈，電瓶車(chē)放樓下也不擔心丟電瓶，住著(zhù)更有安全感了�！�

最讓她感動(dòng)的是，今年5月份下暴雨時(shí)，網(wǎng)格員、物業(yè)、社區工作人員都冒雨來(lái)疏通小區下水道，住得低矮的地方還挨家挨戶(hù)去查看，"渾身淋得透濕，也沒(méi)人回去，都特別敬業(yè)"。

60多歲的馮艷華自小就在菜園巷片區長(cháng)大，“以前臟亂差，電線(xiàn)都是蜘蛛網(wǎng)亂拉，現在整潔多了，環(huán)境大變樣，我們的幸福感也更強了�！�

在菜園巷主干道的墻上，記者看到了小區的對比照，曾經(jīng)雜物亂堆的角落，如今種上了綠植，花花綠綠的小廣告消失殆盡，取而代之的是文化墻。

云亭小區的綠色長(cháng)廊內，居民正在納涼（央廣網(wǎng)記者 張琳琳 攝）

在云亭小區，居民方懷敏也對小區的變化豎起大拇指，“現在小區里大道小道都干凈，前幾年垃圾桶邊上有扔的西瓜皮，也不見(jiàn)有人來(lái)及時(shí)清理，現在的保潔員都很盡責�！�

老舊小區的“破局之道”

2024年，文峰街道老舊小區物業(yè)管理工作作為省物業(yè)管理工作的亮點(diǎn)，被安徽省住房和城鄉建設廳納入服務(wù)提升攻堅行動(dòng)典型案例，推介給各市借鑒參考。

在城市化進(jìn)程中，老舊小區“失管”難題該如何破解？在安徽省住房和城鄉建設廳2024年4月印發(fā)的工作方案里，記者看到了答案�！坝衅瑓^化物業(yè)服務(wù)模式、打包購買(mǎi)服務(wù)模式、國有企業(yè)托底模式、第三方服務(wù)模式、業(yè)主自管模式、公益崗服務(wù)模式等幾種模式�！卑不帐∽》亢统青l建設廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監管處相關(guān)負責人介紹，具體采用哪種模式可因地制宜。

“文峰街道采用的就是片區化物業(yè)服務(wù)模式，是以街道或社區為單位，將轄區內分散的獨棟樓、非集中連片住宅和規模較小的小區，整合成一個(gè)物業(yè)管理區域，引進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對多個(gè)規模較小物業(yè)區域區、樓棟實(shí)施管理�！卑不帐∽》亢统青l建設廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監管處相關(guān)負責人說(shuō)道，這里的創(chuàng )新點(diǎn)在于社區物業(yè)“兩員一體”，既節省人力又壓低了物業(yè)費，切實(shí)讓居民得到實(shí)惠。

而在合肥市廬陽(yáng)區，“打包購買(mǎi)服務(wù)模式”正在持續探索中。據悉，該模式是由當地國企與專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司聯(lián)合成立的廬陽(yáng)城資公司作為主體，以“市政+社區”一體化運營(yíng)打破傳統服務(wù)模式。

廬陽(yáng)區雙崗街道高河埂社區共8個(gè)老舊小區，涵蓋兩條街巷。老舊小區規模小、布局散，如果單獨管理，投入大、效益低。為改變這一現狀，高河埂社區聯(lián)合廬陽(yáng)城資探索“市政+社區”一體化運營(yíng)模式。廬陽(yáng)城資入駐后，化零為整，對片區市政道路與各小區進(jìn)行一體化管理，實(shí)現機械設備、工作人員共享，破解了老舊小區物業(yè)服務(wù)缺失難題，居民滿(mǎn)意度顯著(zhù)提升。

老舊小區承載著(zhù)幾代人的生活記憶。它們不僅是磚瓦構筑的居所，更是人們情感的歸宿。從“失管”到“善治”，讓歷經(jīng)歲月的老社區煥發(fā)新生，不僅關(guān)乎硬件修繕，更在于治理模式的創(chuàng )新與溫度。